Dans un monde où le logement représente le premier poste de dépense des ménages, la question du logement occupe une place prépondérante dans les décisions de vie. Pour certains, cette question s’accompagne de la nécessité de respecter les principes conformes à leur éthique.
Alors, dans le contexte actuel, est-il plus judicieux de rester locataire ou de devenir propriétaire, et quelles options s’offrent à vous pour aligner vos choix immobiliers avec vos convictions ?
La location : une solution sans attaches mais à quel prix ?
Rester locataire offre une flexibilité indéniable. Pas d’engagement à long terme, pas de souci de maintenance à grande échelle, et la liberté de déménager au gré des opportunités et des nécessités de la vie. Cependant, cette flexibilité a un coût : le loyer mensuel.
Dans bien des cas, il peut s’avérer être une charge financière conséquente, surtout dans les zones urbaines où les prix de l’immobilier s’envolent (34,8% du budget des ménages en 2021*).
De plus, rester locataire implique le fait d’accepter une certaine insécurité car le locataire reste dépendant de son propriétaire qui peut décider de ne pas renouveler le bail de location afin qu’il puisse vendre le bien libre d’occupation ou encore le reprendre pour y habiter. Par ailleurs, décider de rester locataire c’est prendre la responsabilité de payer un loyer jusqu’à ses vieux jours, moment de la vie où les revenus ont tendance à baisser.
Dans ce cas, quelles options s’offrent à vous ?
*selon une étude de Flatlooker
L’achat comptant : une utopie pour beaucoup
Acheter cash, sans recourir à un emprunt, est une option conforme à l’éthique musulmane, mais elle reste hors de portée pour la majorité des ménages. L’acquisition d’un bien immobilier représente souvent une somme considérable, nécessitant des années, voire des dizaines d’années d’épargne, sans compter que plus la durée d’épargne est longue, plus les prix auront tendance à augmenter en parallèle. C’est donc une option certes conforme, mais difficilement envisageable pour beaucoup.
En l’absence de solution de financement immobilier éthique, l’achat immobilier comptant peut tout de même rester une solution pour une minorité de privilégiés. En revanche, en présence de financement immobilier éthique (tel que la Murabaha), acheter un bien immobilier au comptant n’est pas le choix le plus judicieux d’un point de vue patrimonial.
La vente à terme : une troisième option sous conditions spécifiques
Outre la location et l’achat comptant, une troisième option existe pour ceux souhaitant investir dans l’immobilier tout en respectant les principes de la finance conforme à l’éthique musulmane : la vente à terme.
Cette méthode peut être conforme, mais elle est soumise à des conditions spécifiques et reste relativement peu courante dans la pratique.
En effet, dans une vente à terme, le vendeur ne reçoit pas la totalité du montant lors de la signature de l’acte de vente. Cela implique un certain degré de risque et une attente prolongée pour le vendeur, qui peut être réticent à accepter ces conditions.
Le financement Murabaha : une alternative éthique
La Murabaha, une forme de financement islamique, se présente comme une solution viable et éthique. Elle permet d’acheter un bien via un contrat où la banque achète l’actif et le revend au client avec une marge convenue à l’avance.
Ce profit, transparent et fixé à l’avance, résulte d’une transaction commerciale avec une prise de risque effective induite par la propriété de l’actif (ici immobilier) entre l’achat au vendeur et la revente au client, comme dans toute transaction commerciale. Cela remplace donc les crédits conventionnels (à intérêts) prohibés par l’éthique musulmane.
► Pourquoi choisir la Murabaha ?
La Murabaha présente plusieurs avantages. Elle offre la possibilité de devenir propriétaire tout en respectant les principes islamiques. De plus, contrairement à la location, chaque paiement effectué est un investissement dans un actif qui vous appartient, plutôt qu’une dépense pure.
► Quand la Murabaha devient avantageuse
Prenons l’exemple de l’achat d’une maison affichée à 300 000€ avec un apport de 75 000€. Dans le cas d’un financement sur 15 ans, le coût mensualisé du financement s’élèverait donc à 817 € et de la même manière elle s’élèverait à 792 € pour un financement sur 20 ans. Ainsi, cet achat représenterait un coût mensuel d’environ 800 €.
Si l’on compare cela à une location, voici le raisonnement à adopter :
- Si vous payez actuellement un loyer supérieur à 800€ par mois, il est financièrement plus avantageux d’envisager l’achat via Murabaha. Parce que votre loyer est une dépense sans retour sur investissement. En revanche, avec la Murabaha, chaque mensualité contribue à l’acquisition de votre patrimoine.
- Si votre loyer est inférieur à 800€, la décision nécessite une analyse plus poussée. Imaginons une maison vendue à 300 000€. Quel serait le loyer équivalent pour une telle propriété ? Dans de nombreux cas, ce loyer serait bien supérieur à 800€, rendant l’achat via Murabaha toujours plus intéressant à terme.
► Les avantages éthiques de la Murabaha
Le contrat de financement Murabaha est basé sur un principe de transparence pure. En effet, la Murabaha fait partie des contrats de vente basé sur la confiance car le vendeur a l’obligation de dévoiler son coût de revient et la marge réalisée dans le cadre d’une vente.
Ce type de vente est très rare car dans la majorité des ventes réalisées dans le monde, le vendeur ne dévoile jamais ces éléments confidentiels. Pour preuve, nous réalisons tous des achats quotidiennement (boulangerie, grandes surfaces, ticket de transports, etc.) et nous sommes incapables de savoir finalement quel est le niveau de profit réalisé par le vendeur.
Par ailleurs, en cas de retard de paiement, aucune augmentation de prix n’est permise car cela s’apparenterait à des intérêts de retards (riba prohibés dans l’éthique musulmane).
Enfin, aucune assurance emprunteur n’est imposée à l’acheteur qui souhaite bénéficier du financement Murabaha, cette dernière n’étant pas obligatoire d’un point de vue règlementaire.
► Investir dans l’immobilier en conformité
Le financement Murabaha offre, en plus de vous permettre l’achat de votre résidence principale, une voie conforme dans l’investissement locatif. Celui-ci peut représenter une option attrayante pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille tout en respectant les préceptes islamiques.
D’autres options d’investissement conformes dans l’immobilier existent aujourd’hui notamment le placement immobilier en SCPI que nous proposons ou l’assurance-vie qui permet de placer dans des fonds infrastructures.
Conclusion : La Murabaha, une voie vers la propriété
La Murabaha se révèle être une option financière stratégique pour les musulmans souhaitant devenir propriétaires. Elle permet d’aligner les décisions d’achat immobilier avec les principes éthiques de l’islam, tout en constituant un investissement judicieux à long terme. En définitive, si votre loyer actuel est un poids financier significatif, la Murabaha pourrait bien être la clé pour accéder à la propriété et bâtir un patrimoine durable.
